Почему ипотека — особый случай

Обычное единственное жильё в конкурсную массу не входит: его защищает исполнительский иммунитет. С ипотечной квартирой иначе — она предмет залога, и залоговый кредитор вправе получить удовлетворение за счёт её продажи. Именно поэтому фраза «единственное жильё не заберут» к ипотеке напрямую не применяется, и именно на этом чаще всего строится ложное спокойствие.

Что изменил закон № 298-ФЗ

С 8 сентября 2024 года действуют два механизма сохранения ипотечного жилья при банкротстве гражданина.

Первый — погашение ипотечного долга третьим лицом. Родственник или иной человек вносит деньги на специальный счёт и полностью закрывает долг перед залоговым кредитором. Суд утверждает такое погашение, квартира выводится из-под удара, а остальные долги списываются в общем порядке. Деньги, внесённые третьим лицом, не считаются вашим доходом и в конкурсную массу не попадают.

Второй — отдельное мировое соглашение или локальный план реструктуризации только с залоговым кредитором. Условия ипотеки при этом не ухудшаются: ставка и срок остаются прежними. Соглашение заключается независимо от остальных кредиторов — их согласие не требуется. Вы продолжаете платить ипотеку по графику, а прочие долги проходят процедуру и списываются.

Важно понимать ограничение: сам ипотечный долг при банкротстве не списывается. Списываются кредиты, займы, карты, микрозаймы — а по ипотеке вы продолжаете платить. Смысл в том, чтобы убрать всё лишнее и оставить один посильный платёж.

Если квартиру всё-таки продали: правило 80 / 10 / 10

До 2026 года выручка от продажи заложенной квартиры уходила залоговому кредитору почти целиком, и должник не получал ничего. Федеральный закон от 23 марта 2026 года № 62-ФЗ добавил в Закон о банкротстве статью 213.27-1, которая распределяет деньги иначе, если проданное жильё было для гражданина единственным.

  • 80 процентов выручки идёт кредитору по ипотеке — на основной долг, проценты, пени и штрафы.
  • 10 процентов — на требования кредиторов первой и второй очереди (возмещение вреда жизни и здоровью, зарплата работникам), если другого имущества для этого не хватает.
  • 10 процентов исключаются из конкурсной массы и возвращаются должнику — но не больше суммы, которую он сам вложил: первоначального взноса и внесённых платежей по ипотеке.
  • Что осталось после этого — снова залоговому кредитору, а окончательный остаток опять должнику.

Оговорка, о которой стоит знать заранее: суд вправе уменьшить возвращаемую должнику часть, если этих денег хватает на покупку жилья, явно превышающего разумные потребности семьи, либо если доказана недобросовестность должника.

Практический смысл нормы простой. Раньше человек, вложивший в квартиру первоначальный взнос и десять лет платежей, при банкротстве терял всё до копейки. Теперь часть вложенного возвращается — этого не хватит на новую квартиру, но хватит на аренду и переезд. При этом сохранить жильё по-прежнему выгоднее, чем получить долю от его продажи: механизмы 298-ФЗ выше про то, как не доводить до торгов.

Материнский капитал и дети

Вложенный в квартиру материнский капитал и доли детей сами по себе не спасают жильё от реализации, но серьёзно влияют на ход дела: появляется вопрос о выделении долей, подключаются органы опеки, меняется расчёт распределения выручки. Такие дела ведутся иначе с самого начала, и решать их «по ходу» поздно — стратегия выстраивается до подачи заявления.

Военная ипотека

При банкротстве участника накопительно-ипотечной системы в деле появляется третья сторона — Росвоенипотека. Схема расчётов там своя, и универсальные советы из интернета к ней не подходят. Если у вас военная ипотека, приходите с документами — разберём отдельно.

Если платить по ипотеке уже нечем

До банкротства имеет смысл использовать более мягкие инструменты: ипотечные каникулы, реструктуризацию у самого банка, рефинансирование. Они не портят кредитную историю так, как просрочка, и не влекут последствий банкротства. Работают они только пока просрочка не стала критической — поэтому обращаться нужно до того, как банк выставит требование о досрочном погашении, а не после.

Если банк уже подал иск и назначены торги, времени мало, но действия ещё есть. Приходите с документами как можно раньше: чем ближе торги, тем меньше вариантов.

Читайте также

Нужен разбор Вашей ситуации?

На консультации можно проверить документы, имущество, кредиторов, возможные расходы и последствия процедуры применительно к Вашей ситуации.

Записаться на консультацию